واکنش بازار رهن و اجاره مسکن به تحريمها

چند روز پيش يکی از دوستان تماس گرفت و گفت که قرارداد خانه رهنی که داشت تمام شده است و دنبال خانه می گردد.وقتی از او پرسيدم که چرا قراردادت را تمديد نکرده ای؟ ، گفت آخه سال پيش اين خانه را 20 ميليون تومان رهن کرده بودم ، حالا صاحبخانه گفته که اگه بخوای بشينی بايد 15 ميليون تومان را پس بگيری و بجای آن ماهانه، 450 هزار تومان کرايه بدهی.به عبارتی شرايط جديد خانه برای رهن و اجاری ، 5 ميليون تومان پيش و ماهی 450 هزار تومان است.حالا من هم که ماهی 800 هزار تومان در آمد دارم ، برايم مقدور نيست که بيش از نصف آن را کرايه بدهم.از طرفی با آن 15 ميليون تومان هم هيچ کاری نمی توانم بکنم.من هم تاييد کردم و قول دادم که برای پيدا کردن خانه به او کمک کنم.

در طی چند روز اخير که از اين بنگاه به آن بنگاه ،به دنبال خانه ای با شرايط رهن کامل برای دوستم می گرديم ، به نکته عجيبی برخورد کرده ام و آن اينکه خانه ای با شرايط رهن کامل به ندرت گير می آيد، به طوری که وقتی وارد بنگاهی می شوی و مي گويي خانه ای با شرايط رهن کامل می خواهی ، خيلی تحويلت نمی گيرند و بجز يکی دو مورد ، چيز ديگری نيست.و شرايط اکثر خانه ها برای رهن و اجاره به اين صورت هستند که حدود 30 درصد رهن و 70 درصد اجاره ، ميزان اجاره بهاي آنها را تشکيل می دهد.

در حاليکه از شرايطي که برای دوستم بوجود آمده بود ناراحت بودم ، سعی کردم دنبال جوابی برای اين شرايط باشم و با چند بنگاهدار که حال و حوصله حرف زدن در اين مورد را داشتند صحبت کردم. بحث مورد نظر نيز اين بود که چرا خانه با شرايط رهن کامل کمياب شده است؟و مطالب زير حاصل اين بحثهاست.

کسی که خانه اش را برای رهن کامل مي گذارد، يکی از دو شرايط زير را دارد:

1)خانه ای خريده است و پول کم دارد و برای جبران کمبود بودجه خود آنرا رهن کامل می دهد.

2)با پول رهنی که می گيرد ، می خواهد کار و تجارت کند و يا آنرا در بازار سرمايه ، بکار بگيرد.

با توجه به رکود خريد و فروش مسکن ، وقتی خريد و فروشی صورت نگيرد ، ديگر کسی هم نيست که پول کم داشته باشد و برای جبران آن خانه را به رهن کامل بگذارد.پس حالت اول منتفی است.

در حالت دوم نيز ، با توجه به عرف بازار مسکن که هر 1 ميليون تومان رهن را معادل 30 هزار تومان اجاره ماهانه در نظر می گيرند ، يعنی 3% در ماه و به عبارتی 36% در سال ، سود سالانه آن سرمايه در سال می باشد.از طرفی با توجه به اينکه سود بانکی در بهترين حالت 18% در سال است، برای صاحب خانه ها ، گرفتن اجاره به مراتب پرسودتر از گرفتن پول رهن و سپردن اين پول در بازار سرمايه بانکها و گرفتن سود بانکی است.حساب کرديم که اگر آن دوست ما 15 ميليون را در بانکی بخواباند و سودبانکی حتی 18%بگيرد ، برای او ماهی 220 هزار تومان بانک ، سود می دهد و او برای جبران آن 450 هزار تومان اجاره خانه ، بايد 230 هزار تومان از در آمد خود را هزينه کند.

اما آنچه که وضعيت را بغرنج تر کرده است ، علاوه بر تمام موارد بالا که کمابيش در طی دوسه سال اخير بوده است ، اين است که بازار کسب و کار و تجارت به شدت خوابيده است و تمام صاحبخانه هايي که پول رهن می گرفتند و آنرا در کسب و کارهای کوچک و بزرگ خود بکار می گرفتند ، ديگر رقبتی به اينکار ندارند و گرفتن اجاره از مستاجر را ، بر گرفتن پول و کار کردن با آن ترجيح می دهند.

با توجه به جميع جهات ، ودر نظر گرفتن شرايط مختلف ، می توان نتيجه گرفت که اين واکنش بازار رهن و اجاره مسکن و نوع واکنش صاحبخانه ها ، به شرايط تحريم و بحران موجود بر بازار کسب و کار و تجارت ، حتی در سطوح خرد است.به عبارت ديگر ، تحريمها باعث شده است که بازار شرايط کشش سرمايه های حتی خرد را نداشته باشد و بنابراين بهترين کار برای صاحب خانه ها اين باشد که رهن خانه های خود را پايين آورده و اجاره را بالا ببرند.

در ضمن اين تحليل ، تحليل خيلی پيچيده اي نيست که نتوان صحت و سقم آنرا بررسی کرد.کافيست به چند بنگاه مسکن، در اطراف خود سری بزنيد و راجع به مطالب اين نوشته پرس و جو کنيد.